Les particularités de l’immobilier au Mexique

Lorsqu’on parle d’immobilier, il s’agit tout d’abord de bien connaître les particularités du marché local afin de ne pas commettre d’impair dans ses investissements. Rien de pire que d’acheter sans le savoir préalablement un terrain qui s’avérera finalement non constructible (modification du plan d’urbanisme) ou une propriété qui devra respecter des normes drastiques de performance énergétique (le fameux DPE Français) ou d’entretien selon des normes extrêmement contraignantes (Monuments Historiques).

Acheter au Mexique n’est pas compliqué, il existe un réseau très structuré d’agences immobilières, d’intermédiaires, de promoteurs, de notaires etc.

Nous sommes loin de l’image d’Epinal du pays en voie de développement. Il faut néanmoins bien être conscient de la nécessité d’être accompagné sur place ainsi que de la différence entre les différents types de biens fonciers.

A cet égard, il convient donc de faire un focus sur les particularités concernant le marché immobilier Mexicain, afin d’aiguiller les investisseurs intéressés.

Les types de propriétés foncières au Mexique:

1 – La Tierre Ejidal

Vous entendrez fatalement parler des ejidos car ils sont aujourd’hui 28.000 et recouvrent la bagatelle de 198 millions d’hectares. L’acquisition en tant que telle n’est cependant pas possible car ces terres appartenant à l’état ont été redistribuées aux locaux, qui détiennent simplement un Certificat de Droit Foncier : Certificado Parcelario (assimilable à un certificat d’usufruit). Ce dernier donne le droit d’exploiter les terres, il n’est pas un droit de propriété, la vente éventuelle est donc illégale et considérée comme nulle et non avenue !

Historiquement, l’ejido a une grande importance pour les Mexicains car découlant directement de la Révolution menée par Emiliano Zapatta et Pancho Villa et dont la raison principale fut la redistribution des terres accaparée au fil du temps par les grands propriétaires. 95% des paysans mexicains étaient des paysans sans terres en 1911.

* La loi agraire de 1915 annula tous les actes de justice qui avaient exproprié les communautés indigènes et paysannes par le passé

* L'article 27 de la Constitution de 1917 permit à l’État d'exproprier et de redistribuer les terres

* La Ley de Ejidos de 1920 va officialiser le démantèlement des grandes propriétés pour les transformer en ejidos.

Un ejido désigne une propriété collective attribuée à un groupe de locaux afin d’y effectuer des actions utiles à la collectivité (le plus souvent des travaux agricoles).

Successeurs des haciendas et autres latifundios, ils prévoient la collectivité de la propriété et de l'usufruit des terres sans possibilité légale de les vendre ou de les céder. En pratique, les enfants héritaient de la parcelle de leur père et la vendaient rapidement à un autre ejidatario du fait d’un endettement massif et d’une faible productivité agricole et économique des petites parcelles

Se sont donc reconstituées au fil des décennies de nouvelles grandes propriétés, allant à l’encontre de l’objectif initial de la Révolution et générant des conflits sans fin entre les ejidatarios et les autorités municipales, d’état ou fédérales pour savoir qui pouvait disposer de ces terres, les actes de ventes et les héritages étant forcément non reconnus.

En 1992, les reventes illégales massives des terres et leur très faible productivité incite le président Carlos Salinas à promulguer la Nueva Ley Agraria. Il modifie ainsi l'article 27 de la Constitution en supprimant la disposition qui établissait les ejidos, autorisant de facto la division et la vente, c'est-à-dire la privatisation des parcelles communautaires. Cela autorise notamment la possibilité de d’acquérir le terrain pour un usage résidentiel.

Même en tenant compte de la modification législative de 1992, compte tenu de la complexité des procédures, des remises en cause possibles, de la multiplicité des acteurs du processus et de la possibilité de se faire expulser sans indemnisation par l’état, il semble bien peu avisé de conseiller d’investir dans ce type de propriété. Mais il était nécessaire d’en parler, ces terrains étant source d’innombrables fraudes.

2 – La Tierra Legal

Là nous entrons dans le domaine du possible pour la propriété foncière !

Une propriété privée est une propriété qui appartient à un seul propriétaire, possédant les actes de propriété à son nom, et disposant de tous les droits habituels du propriétaire : usus, fructus, abusus.

La démarche de cession d’un bien foncier privé se fait par le biais d'un processus juridique précis et enregistré par un notaire public. L’enregistrement des actes dans l’institution fédérale de registre public des biens (Registro público de la propiedad) valide l’ensemble de l’opération et le changement de propriétaire. Le Registro publico pourrait s’assimiler à notre Conservatoire des Hypothèques, les actes de propriété reprenant comme en France l’historique de la vie du bien foncier comme ses propriétaires successifs, la capacité de disposer du bien etc. La sécurité juridique est donc garantie.

Il faut savoir que les non-mexicains n'étaient pas autorisés à acheter des biens immobiliers au Mexique avant 1973. Depuis cette date, l'adoption de la loi sur les investissements étrangers leur permet d’acheter des biens immobiliers partout dans le pays, à l'exception de la zone réglementée, définie comme étant les zones situées à moins de 100 kilomètres des frontières et à moins de 50 kilomètres des côtes du Mexique.

Les transactions immobilières hors de ces zones réglementées se font avec une parfaite sécurité juridique puisqu’il est possible d’acheter en nom propre, exactement comme vous le feriez en France :

* Certification en tant que propriétaire unique et véritable, conférant tous les droits sur la propriété (usus, fructus, abusus)

* Soutien des autorités judiciaires en cas de problèmes avec des tiers.

* Fluidité du processus de succession, l’identification du propriétaire étant certaine et garantie par le processus notarial.

* Possibilité de financement hypothécaire pour les locaux et résidents permanents. Attention cependant, les taux au Mexique sont bien plus élevés qu’en France et les conditions d’accès au crédit drastiques.

Là, vous allez normalement vous dire que c’est dommage car ce sont justement les zones réglementées qui vous auraient intéressé pour un investissement !

Rassurez-vous, il y a moyen de contourner cette restriction car la loi a connu une modification en 1993, permettant l’acquisition dans ces zones réglementées grâce à une subtilité juridique, les textes légaux précisant qu’ « un étranger ne peut acquérir la propriété directe d'une maison résidentielle et/ou d'un terrain ».

Toute la subtilité repose sur le terme « direct » du texte de loi. Il va donc être possible d’acquérir un bien foncier dans les zones restreintes en passant par l’intermédiaire d’un Fideicomiso.

Cette structure juridique est assez semblable au « trust » anglo-saxon, elle est très sûre puisque seules des institutions bancaires dûment autorisées et réglementées peuvent agir en tant qu’intermédiaire fiduciaire.

Nous verrons les détails du Fideicomiso dans un prochain article.